Il Decreto Salva Casa introduce importanti novità riguardanti le tolleranze costruttive ed esecutive degli immobili, con l’obiettivo di facilitare l’ottenimento dello stato legittimo degli edifici. Questo stato è cruciale per le compravendite immobiliari e per la realizzazione di nuovi interventi edilizi. Ma cosa comportano esattamente queste modifiche?

Tolleranze costruttive: nuove percentuali

Le tolleranze costruttive si riferiscono a scostamenti minori rispetto ai parametri autorizzati di un progetto edilizio, come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta. In passato, le tolleranze accettate erano stabilite al 2% delle dimensioni specificate nel progetto allegato al permesso di costruzione. Tuttavia, con il Decreto Salva Casa, queste percentuali vengono modulate in base alla superficie utile dell’immobile:

• 2% per proprietà immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
• 3% per proprietà immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
• 4% per proprietà immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
• 5% per proprietà immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.

Queste variazioni si applicano anche agli interventi con importanza paesaggistica. Nell’eventualità che gli scostamenti delle opere eseguite in correzione, riguardo ai progetti autorizzati si mantengono entro questi nuovi limiti, non sarà necessaria un™ulteriore autorizzazione paesaggistica.

Incremento delle tolleranze esecutive

Le tolleranze esecutive riguardano irregolarità emerse durante i lavori che non costituiscono violazioni edilizie o urbanistiche. Prima del decreto, queste tolleranze includevano variazioni geometriche, finiture, collocazione degli impianti e opere interne. Il Decreto Salva Casa amplia queste tolleranze per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, includendo:

• Dimensionamento minore dell™edificio;
• L’assenza di realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• Irregolarità geometriche minori e modifiche alle finiture;
• Esecuzione difforme di opere di manutenzione abituale;
• Correzioni di errori progettuali e rappresentazioni progettuali errate.

Dichiarazione e Controlli

Per ottenere lo stato legittimo, il tecnico abilitato deve attestare i limiti di variazione costruttiva ed esecutiva . Nelle zone a rischio sismico elevato, l™attestazione deve confermare il rispetto delle direttive per costruzioni in zone soggette a sismi. Questa dichiarazione, corredata da documentazione tecnica dettagliata, deve essere trasmessa allo ufficio unico per conseguimento approvazione dell™ufficio tecnico regionale.

Inoltre, il tecnico deve allegare l™autorizzazione per l™inizio dei lavori o l™attestazione della formazione del silenzio assenso. In caso di diseguaglianze minori, è richiesta una notificazione asseverata che confermi il trascorso del termine per le verifiche regionali senza richieste di documenti integrativi.

Impatto e Sanzioni

Le nuove disposizioni non possono limitare i diritti dei terzi, quindi i tecnici devono verificare questa eventualità e presentare i titoli edilizi per rimuovere eventuali limitazioni. Il decreto prevede anche sanzioni penali per le dichiarazioni mendaci.

Il Decreto Salva Casa non semplifica le procedure, ma le rende più definite e trasparenti. Sebbene le nuove regole possano sembrare un appesantimento burocratico, esse mirano a chiarire il quadro normativo e a facilitare la legittimazione degli immobili, aumentando così il numero di proprietà che possono essere regolarmente commercializzate.

Aggiornamento del 19-07-2025

Metodi Pratici di Applicazione

Il Decreto Salva Casa introduce una serie di novità che possono sembrare complesse, ma che possono essere applicate in modo pratico e concreto. Ecco alcuni esempi:

• Esempio 1: Tolleranze Costruttive in un Piccolo Appartamento

  Supponiamo di avere un appartamento con una superficie utile di 80 mq. Secondo le nuove disposizioni, le tolleranze costruttive sono del 5%. Ciò significa che se il progetto iniziale prevedeva una lunghezza di 10 metri per 8 metri, le tolleranze ammesse sarebbero di 0,5 metri in più o in meno per lato. Questo rende più facile la regolarizzazione di piccole irregolarità senza dover ottenere un nuovo permesso di costruire.

• Esempio 2: Tolleranze Esecutive in un Edificio Storico

  Consideriamo un edificio storico sottoposto a vincolo paesaggistico, nel quale vengono eseguiti lavori di restauro. Le tolleranze esecutive ampliate permettono piccole modifiche alle finiture o la correzione di errori progettuali senza necessità di autorizzazioni aggiuntive, purché queste modifiche rientrino nelle categorie previste dal decreto. Ad esempio, la sostituzione di materiali non strutturali o piccole correzioni geometriche possono essere effettuate senza ulteriore autorizzazione paesaggistica.

• Esempio 3: Dichiarazione e Controlli per un Condominio

  In un condominio di 10 appartamenti con superficie utile totale di 1.000 mq, il tecnico abilitato deve verificare che le tolleranze costruttive ed esecutive applicate siano entro i limiti previsti (in questo caso, il 2%). Egli dovrà poi redigere una dichiarazione corredata da documentazione tecnica dettagliata e inviarla all’ufficio tecnico regionale per l’approvazione. Questo processo aiuta a garantire che il condominio possa essere regolarmente commercializzato o che possano essere eseguiti lavori di manutenzione senza problemi.

• Esempio 4: Applicazione in Zone a Rischio Sismico

  Per un edificio situato in una zona a rischio sismico elevato, oltre a rispettare le tolleranze costruttive ed esecutive, è necessario che la dichiarazione del tecnico confermi anche l’osservanza delle direttive per costruzioni in zone soggette a sismi. Questo aggiunge un livello di sicurezza ulteriore, assicurando che gli edifici non solo siano legittimi ma anche sicuri in caso di terremoti.

Questi esempi mostrano come il Decreto Salva Casa possa essere applicato in modo concreto per facilitare la regolarizzazione degli immobili e la loro commercializzazione, rendendo più semplice e trasparente il processo di ottenimento dello stato legittimo degli edifici.

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